Чи потрібний проект будинку для отримання дозволу на будівництво. Оформлення будівництва будинку

І думаючи, що завдяки такому рішенню можна заощадити час та кошти на будівництво.

Насправді, індивідуальне проектування будинку - задоволення дороге, як і покупка якісного типового проекту. Чи можна заощадити і які наслідки чекають, якщо здійснювати будівництво будинку без проекту?

На ці та інші питання ми спробуємо відповісти у цій статті.

Які проекти бувають?

Коли потенційний забудовник підходить до вирішення питань, пов'язаних із проектуванням, може виникнути плутанина з розумінням термінів, тому що архітектори, говорячи про проекти, використовують для їх позначення різні назви: «ескізник», «конструктив», будівельний проект. Тому перш ніж рухатися далі, розберемося в поняттях.

Справді, є кілька видів проектів, які знадобляться різних етапах будівництва.

Ескізний проект (АЕ) необхідний перед початком будівництва. Людина купує ділянку і йде до сільради за дозволом на проектування та будівництво. З цим дозволом та документами на землю власник землі приходить до архітекторів та замовляє ескізний проект будинку. Ескізний проект необхідний лише отримання паспорта забудовника (схеми генерального плану забудови ділянки). Ескізного проекту недостатньо для будівництва!

Повноцінною «інструкцією» для будівництва будинку є будівельний проект (С), який має бути доповнений конструктивною частиною. Конструктивна частина проекту включає розрахунки - фундаменту, перекриттів, перемичок, кроквяної системи. Склад будівельного проекту залежить від об'єкту. У загальному вигляді архітектурна частина будівельного проекту включає такі компоненти:

• Пояснювальна записка;
• відомість креслень;
• схема генерального плану ділянки;
• благоустрій території;
• план поверхів;
• план покрівлі;
• фасади;
• розрізи будівлі;
• схема заповнення віконних та дверних отворів;
• відомість обробки приміщень;
• колірне рішення фасаду;
• схема огородження ділянки;
• виносні елементи (вузли, фрагменти будівлі).

Конструктивна частина проекту, як правило, містить таку інформацію:

• схема улаштування фундаментів (з описом розташування фундаменту, його розмірів, глибини закладення, специфікаціями, розрахунковими навантаженнями, основними вузлами, перерізами);
• план кладки;
• маркувальний план;
• специфікація перемичок (зі схемами розташування перемичок, зазначенням їх розмірів, відповідними специфікаціями);
• схема кріплення перегородок;
• основні технічні вимогидо планів кладок;
• схема розташування плит перекриттів (зі схемами розташування перекриттів, балок, необхідними вузлами та технічними вказівками);
• монолітні плити;
• основні вимоги до монолітних конструкцій;
• сходові клітки, косоур;
• схема розташування кроквяної системи (зі схемами елементів конструкції даху, специфікаціями деревини, вузлами та розрізами, технічними вказівками до влаштування кроквяної системи);
• план покрівлі (з описом форми, розмірів покрівлі, ухилів усіх її площин, розміщенням мансардних вікон, Труб і димарів);
• розрізи (із зазначенням рівнів підлоги, перекриттів, покрівлі, способів вирішення з'єднань елементів будівлі, наприклад стін з перекриттями, стін з покрівлею);
• фасади (бічні, дворовий та головний вид, з описом застосовуваних теплоізоляційних та оздоблювальних матеріалівдля зовнішніх стін, схемами конструктивного рішення теплоізоляції.

Також є таке поняття, як проект інженерних систем - електрики (Е), опалення та вентиляції (ОВ) та водопостачання та каналізації (ВК). Але проектування інженерних систем можна займатися вже після того, як готовий проект дизайну інтер'єру.

Чи потрібний будівельний проект?

Отримавши паспорт забудовника (схема генерального плану забудови ділянки) ви можете почати. Але виникає дилема: чи має сенс витрачати час і фінанси на розробку будівельного проекту чи краще приступати до будівельних робіт без нього, адже багато друзів уже збудували будинок «на око» і залишилися задоволені.

Щоб не помилитись, проаналізуємо позитивні та негативні сторони будівництва будинку без проекту.

Будівництво будинку без проекту: за та проти

Багато забудовників, які відмовилися від зведення будинку за повним проектом, обґрунтовують це економією часу та фінансових коштів. Якщо планується будівництво будинку, що має просту конструкцію, на перший погляд, таке рішення здається справді найвірнішим. Але тут є підводне каміння.

Якщо будинок зводитиме бригада будівельників, відсутність проекту - непоганий привід для прояву їхньої несумлінності. Адже будівельники, маючи на руках лише ескізний проект, закладуть арматуру на «вічко», при цьому замовник не матиме можливості проконтролювати якість арматури, яка насправді потрібна і буде використана в процесі будівництва. І в цьому випадку з'являється ризик не лише втратити гроші, а й якість.

Непоодинокі випадки, коли в процесі будівництва будинку без проекту виконавець і замовник робіт не знаходять розуміння. Замовник пояснив будівельнику "на пальцях" про те, як він уявляє собі ту чи іншу частину будинку (наприклад, висоту сходів), будівельник зробить так, як зрозумів. Імовірність того, що їхні уявлення не співпадуть, велика. У результаті замовнику або доводиться змиритися з тим, як виконані роботи, або витратити час та гроші на переробку. При цьому будівельники не несуть жодної відповідальності за те, що неправильно зрозуміли замовника, інструкція на словах не має юридичної сили.

За умови самостійного будівництва будинку без повного проекту доведеться зіткнутися з іншими труднощами. Проблема несумлінного виконання робіт відпадає. Однак питання якості залишається актуальним. Адже в ескізному проекті багато конструктивних моментів опущено, а недотримання норм будівництва загрожує серйозними наслідками.

Які вигоди отримує забудовник від будівництва за проектом?

Проект – це чітка інструкція до дій.

Завдяки проекту забудовник зможе закуповувати та витрачати матеріали у строго необхідних кількостях. А якщо виникнуть непорозуміння, у вас на руках є документ, який допоможе довести вашу правоту і притягнути недобросовісних будівельників до відповідальності.

Повноцінний проект дозволяє скласти графіки робіт.

Маючи на руках проект будинку, забудовник може розпланувати перебіг будівельних робіт, закупівлю матеріалів тощо.

Час та кошти, витрачені на розробку повноцінного проекту, зрештою скоротять терміни та фінанси під час будівництва будинку. Адже якщо у будівельника на руках якісний проект, що повністю відповідає побажанню замовника, у процесі будівництва не доведеться щось змінювати, переробляти, коригувати. Не доведеться також викидати або перепродувати матеріал, куплений надлишком.

У якому разі збудувати будинок без будівельного проекту неможливо?

Якщо ви маєте намір здійснити за рахунок кредиту, щоб його отримати, вам доведеться надати в банк кошторис. А як відомо здійснюється на основі повноцінного будівельного проекту. Варто зробити застереження - є фахівці-кошторисники, які складуть кошторис на основі ескізних проектів (офіційно розраховувати кошторис за ескізним проектом не можна). Але варто знати, що цей розрахунок буде дуже приблизним, хоча дозволить отримати кредит на будівництво будинку.

Відео:
Будівництво вдома без проекту. Розбір помилок.

Для багатьох людей заміський будинокє чимось на кшталт заповітної мрії – перспектива відпочити від міської метушні в затишному куточку здається досить райдужною. Більше того, хочеться не просто придбати вже готову будову з облаштованим присадибною ділянкою, а створити садибу своєї мрії, в якій будуть правильно втілені всі побажання щодо дизайну та планування. Залишається лише одне – перенести свої задуми на папір, а вже потім, склавши проект будинку та визначивши його місце розташування на ділянці, втілювати в життя (займатися безпосередньо будівництвом будинку). Якщо щодо другого моменту, за визначенням, не може бути жодних сумнівів щодо необхідності сторонньої допомоги – навіть у тому випадку, якщо ви будете професійним будівельником, самостійно звести правильний особняк ви не зможете, а ось витрати на складання архітектора можна виключити. Яким чином проектування та будівництво можна здешевити? Та дуже просто – виконати його роботу цілком можливо, навіть не маючи якихось спеціальних навичок створення проекту приватного будинку. Здійснити проектування будинку (намалювати його на папері схематично), насправді, не так уже й складно!

Що потрібно враховувати під час самостійного складання проекту власного будинку?

Найголовніше полягає в тому, щоб розроблений вами проект будівництва будинку створювався, спираючись на наступні принципи:

1. Множинна функціональність – тобто, зведений будинок за цим проектом буде зручним та практичним у всіх відносинах. Проект будинку своїми руками має бути не гіршим за архітекторський;
2. Простота конструкції - зробити проект будинку нескладно буде тільки в тому випадку, якщо він не припускатиме будь-яких вишукувань. Створення якогось особливо складного проекту, Реалізація якого вимагатиме величезної кількості творчих вишукувань, людині, яка не має спеціальної освіти, вкрай не рекомендується, бо можна не врахувати деякі принципово важливі речі;
3. Естетичність - звичайно ж, заміський будинок повинен виглядати красиво і тішити погляд своїх господарів. Проект надійного будинку має бути ще й ефектним!

Запам'ятайте – якщо проект буде створено з урахуванням цих принципів, то він і в житті буде дуже непоганий. Знову ж таки, йдеться про досить примітивну самостійну будову – котедж преміум-класу аматор не спроектує. Проектуванням будинків такого рівня займатиметься лише архітектор – новачки тут дуже часто роблять помилки.

Геологічна розвідка ділянки будинку

З чого починається «робота над проектом вдома своїми руками»? Насамперед, при роботі над проектом будинку самостійно, необхідно провести геологічну розвідку ділянки – оцінити характер місцевості, ґрунту та дізнатися рівень стояння ґрунтових вод. Кращий часроку для цього – весна, тоді їхній рівень знаходиться максимально високо і є можливість з максимальною достовірністю визначити цей показник. Зробити це дуже важливо виходячи з того, що саме цей показник має найбільше значенняпід час закладання фундаменту приватного будинку.

Для визначення глибини залягання ґрунтових вод рекомендуємо звернутися до фахівця

Початок проектування будинку

Для наочного прикладу наша редакція використала програму безкоштовну демо-версію програми «Візікон». Але всі дії можна виконати і на звичайному аркуші паперу. Для прикладу було обрано простий проект двоповерхового будинку 10 м х 10 м

Для проектування будинків необхідно буде «озброїтися» звичайним листом зошита в клітинку і олівцем, задавши при цьому відповідний масштаб. Найраціональніше в цій ситуації буде вчинити так – десять метрів ділянки умовно позначити двома клітинами. Таким чином, один сантиметр на лінійці дорівнюватиме 1 метру в реального життя- Співвідношення один до ста.

Крок 1: наносимо контур будинку на зошит за допомогою лінійки та олівця в масштабі 1:100, тобто. 1 см на папері дорівнюватиме 1 метру

Нанесення на папір контуру самої ділянки, а також майбутніх будівель. В даному випадку всі роботи необхідно здійснювати в строгому відповідності з правильним масштабом - старанно переміряючи кожен метр на землі і наносячи його на папір відповідно до розмірів один до тисячі, ви забезпечуєте надійність і естетичність будівлі. Намалювати проект у такий спосіб можна дуже швидко. Обов'язково треба враховувати не тільки контури ділянки, відданої під проектування та будівництво, а й усі розташовані об'єкти на ділянці, які знаходилися там ще до його запланованого будівництва, і при цьому їх перенести неможливо. Після цього можна буде приступити до проектування самої будівлі – для спрощення завдання, припустимо, що будинок, що проектується, складатиметься з чотирьох кімнат, кухні та двох санвузлів (стандартне житло для сім'ї з декількох осіб).

Підвальне приміщення / фундамент

Декілька слів щодо проектування підвального приміщення. Необхідно відзначити, що далеко не завжди в ньому є потреба. Наприклад, якщо грунтові води стоять високо, то це буде дуже дорогим задоволенням - набагато простіше буде в проект включити ще одну кімнату - як додаткове приміщення.

Проект першого поверху

Наносимо на ескіз тамбур та передпокій – а вже з неї будуть переходи на кухню та інші кімнати. Розташовувати приміщення необхідно з урахуванням наступних моментів:

1. Санвузол та кухню слід розміщувати в безпосередній близькості один до одного – завдяки цьому розташуванню набагато простіше проводитиме комунікації;
2. Дуже непогано, якщо складений проект має на увазі відсутність прохідних кімнат – це невід'ємний елемент комфорту;
3. На першому поверсі треба враховувати наявність усіх допоміжних конструкцій та приміщень – їхнє розташування буде дуже важливим не тільки для забезпечення функціональної придатності будинку, але й для комфортного переміщення мешканців.

Крок 2: креслимо всі кімнати та приміщення першого поверху з необхідним розміром

Після цього маємо в своєму розпорядженні і плануємо всі двері нашого будинку

Крок 3: проектуємо двері на першому поверсі

Потім вікна з урахуванням бажаної освітленості кімнат та вашого бюджету

Крок 4: проектуємо вікна на першому поверсі

У результаті отримуємо такий перший поверх:

Ось така вийшла 3D модель першого поверху

Промальовуємо другий поверх

Тут уже все буде набагато легше - адже приміщення в будинку можуть розташовуватися ідентично (найголовніше, не змінювати взаємне розташування санвузлів - для того, щоб не ускладнювати проведення комунікацій). Цілком достатньо буде спроектувати місце розташування вхідні двері(багато архітекторів рекомендують робити два входи на другий поверх — будинки та з вулиці) та вікон.

Крок 5: Аналогічно плануємо приміщення другого поверху. Не забуваємо про комунікації - маємо санвузли і ванну один під одним

Крок 6: маємо двері

Крок 7: креслимо вікна другого поверху

Отримали таку 3D модель другого поверху

Проектування мансарди та даху

Вирішили створити проект вдома самі – не потрібно буде намагатися намалювати якийсь надто «розумний» дах з великою кількістювигинів. Запам'ятайте - дах є одним з найважливіших структурних компонентів у будинку, і намагатися створювати додаткову естетичність, поставивши під питання надійність, точно не варто. Це все призведе до того, що в місцях згинів виникнуть течі. Малюєте проект – будьте ласкаві, сповідуйте принципи мінімалізму в архітектурі.

Для проектування такого даху без архітектора не обійтися

Залежність проектування будинку із ізоляцією

Є одне дуже важливе правило– всі допоміжні приміщення потрібно будувати з північного боку. Незважаючи на те, що теплоізоляція, що виконується за допомогою будівельних матеріалів, має першорядне значення, взаємне розташування кімнат також не можна випускати з уваги - хоча б через економію витрати енергії на обігрів будинку.

Затвердження проекту для початку будівництва

Необхідність коригування проекту. Навіть у тому випадку, якщо ви самі змогли зобразити на папері будинок своєї мрії, необхідно буде перед початком будівництва будинку все-таки проконсультуватися з фахівцями - думка грамотного виконроба або архітектора зайвим не буде. Як мінімум, необхідно буде узгодити такі моменти:

1. Проведення електрики;
2. Проведення власної каналізації;
3. Проведення водопостачання;

Необхідно розуміти, що всі зазначені вище питання не є художньою чи архітектурною частиною проекту. Це все — найрутинніші питання, грамотний підхід до вирішення яких забезпечується лише професіоналами своєї справи. У крайньому випадку, будь-який недогляд при самостійному складанні проекту будинку, який допустив людина, яка не має профільної освіти, може бути підкоригована грамотним виконробом, який практичну сторону будь-якої ідеї розуміє набагато краще. Хоча навіть у тому випадку, якщо проект складається професійними архітекторами, то також не виключаються суто практичні недоліки.

Самостійна робота над проектом будинку та її переваги

Проект свого будинку ви можете створювати самі – для того, щоб розробити креслення взаємного розташування тих чи інших приміщень, а також визначитися з місцем будинку на ділянці не потрібно спеціальних знань. Грамотний та відповідальний підхід до справи забезпечить вам успіх заходу. Проте щодо проведення комунікацій треба буде обов'язково проконсультуватися з професіоналами. Таким чином можна буде правильно спланувати будинок, який прослужить вам вірою та правдою.

Іноді можна почути таку фразу: «Навіщо проект удома? В інтернеті стільки картинок із планами, завантажую і буду будувати. Навіщо платити за проект?

А тепер докладніше пояснимо, навіщо потрібен проект будинку.

1. Етап проектування.

Під час проектування індивідуального проекту будинку архітектор знайомиться із побажаннями замовника про будинок його мрії. Так, саме мрії, т.к. у кожної людини своя мрія, своє індивідуальне уявлення про будинок, у якому хоче жити. Також не варто забувати про сім'ю, про уподобання кожного її члена. Важливо враховувати кількість дітей, різностатеві або одностатеві діти, наявність бабусь, дідусів, яких замовник планує забрати до себе новий будинок, інтереси та хобі кожної людини, наявність авто, наявність домашніх тварин, наявність великої кількості друзів і т.д. Все це є основним у проектуванні будинку.

Дуже рідко людина може знайти для себе ідеальну типовий проектвдома. Найчастіше архітектору потрібно або додати гараж, або забрати його, або додати терасу, або засклити її, або опустити покрівлю і т.д. Економічніше та простіше врахувати все відразу, ніж після будівництва добудовувати прибудови до існуючого будинку.

2. Етап узгодження.

У місцевому виконкомі власник дільниці пише заяву на будівництво об'єктів дільниці. Через деякий проміжок часу видається рішення, в якому зазначено:

Дозволити виробництво проектно-вишукувальних робіт на будівництво будинку та госп.будівель;

Почати виконання будівельно-монтажних робіт після розробки проекту та його погодження.

Тобто, виконком «дає добро» на розробку проекту. Далі проект затверджується – і можна будувати будинок.

Одним словом, без проекту неможливо законно збудувати будинок.

3. Етап будівництва.

Часто архітектор стикається з тим, що замовник почав будувати будинок по картинці з інтернету, а під час будівництва вирішив щось змінити: відмовитися від складних ділянок, додати цокольний поверхприбрати терасу, збільшити ширину будинку і т.д. Крім того, що архітектор має врахувати нові побажання замовника, потрібно ще впровадити їх у стару версію проекту. І тут починаються проблеми: вікна не симетричні, бічний фасад без вікон, незручний вхід у підвал, кухня виявилася навпроти туалету, маленький гараж, сходи займають багато місця, будинок без тераси вже не такий, як виглядав спочатку, і багато іншого.

Звичайно, архітектор на те і архітектор, щоб знайти компроміс і правильне рішенняАле не варто забувати, що якщо архітектор виправляє технічні нюанси на будівництві, добудовує деякі нові прибудови, замовник втрачає гроші, причому чималі, втрачає свій час і нерви. Кому це треба? Заощадивши на проекті, людина може втратити гроші, чималі гроші.

Будинок будується на все життя, для душі, адже де ще так затишно та добре, як удома? А щоб будівництво будинку перетворилося на приємний та спокійний час, хвилююче очікування новосілля та змін, краще почати із замовлення проекту будинку.

Судячи з активних покупок ділянок без підряду, на Підмосков'ї чекає хвиля приватного будівництва. Причому навряд чи це будівництво відбуватиметься під керівництвом архітекторів або хоч би знаючих виконробів. Чи варто покупцям землі будувати будинки без проекту, чи це можливо і якими наслідками може обернутися така забудова? Судячи з активних покупок ділянок без підряду, на Підмосков'ї чекає хвиля приватного будівництва. Причому навряд чи це будівництво відбуватиметься під керівництвом архітекторів або хоч би знаючих виконробів. Чи варто покупцям землі будувати будинки без проекту, чи це можливо і якими наслідками може обернутися така забудова?

Чортили чорним чорнилом креслення.

Проектування та будівництво індивідуальних будинків (якщо будинок не вищий за три поверхи та розрахований на проживання однієї сім'ї) за законом не підлягає майже жодному регулюванню. Це означає, що будь-яка людина, хоч скільки-небудь знайома з основами проектування, може намалювати ескізний проект будинку, якого достатньо буде для отримання дозволу на будівництво (див. додаток).

Безперечно, цей факт дуже вигідний для тих, хто купив землю без підряду і тепер має намір будувати на ділянці будинок. Побудувати будинок самостійно вийде дешевше відсотків на 30-40 порівняно з його аналогом, але купленим вже у готовому вигляді. Втім, за ці відсотки економії доведеться неабияк попрацювати і знайти цілий багаж знань.

Насамперед потрібно зрозуміти, чи реально побудувати будинок без проекту чи все ж таки з проектом буде менш клопітно. Без проекту можна збудувати невеликий дачний будиночок, і найлегше з таким завданням впораються ті, хто виріс у селі. Досвід сільського життя їм підкаже, яке рішення буде найвигіднішим для будівництва невеликого будиночка, особливо якщо він зводиться лише для літнього проживання і немає необхідності підводити до нього повний комплект міських комунікацій, включаючи газове опалення. Основні застереження від експертів: подивитися планування у проектах, вивчити сучасні рішенняз енергозберігаючих технологій.

Якщо ж будинок передбачається для постійного проживання і в ньому планується створити повноцінні зручності, то проект найкраще замовити або купити. Начальник управління маркетингу КК «Абсолют Менеджмент» Ганна Шишкіна пояснює: «Девелопери не пропонують проекти та своїх архітекторів покупцям ділянок без підряду. Ділянки без підряду – це в основному економ-сегмент або нижній бізнес-клас. Архітектор у цей сегмент не вписується. Коли на ринку пропонуються готові проекти, наприклад, швидкобудуюємі будинки в селищах Вестфалія і Чехов-лайф, то такі ділянки і позиціонуються як ділянки з підрядом». Також експерт зазначає, що сьогодні трендом ринку стають будинки, що швидко будуються: «Вони добре виглядають зовні, будуються за кілька тижнів, їх конструкція дозволяє змінювати внутрішнє планування. І великий плюс – недорого коштують. Будинок площею 100-120 кв. м обійдеться споживачеві 5 млн руб. з урахуванням внутрішньої обробки. Основні технології зведення: канадська та німецька. Будинок за канадською технологією збирається на майданчику, німецькою – доставляється на ділянку у максимально готовому вигляді. Ще є технологія виготовлення – пористий бетон. Він добрий тим, що не вимагає утеплення будинку».

Перетворюючись на архітектора

На перший погляд жодної проблеми з проектами будинків немає: досить поглянути на сайти на зразок homeplans.ru або homeplans.com. де за 20-30 тис. руб. пропонуються типові проекти будинків. Багато хто впевнений, що вони якраз складаються з фасаду будинку та його планувань – а що ще потрібно?

Але – увага! Те, що там представлено, найчастіше лише образ будинку, а технічні деталі, розміри та матеріали описані якраз у тому пакеті документації, який надсилається покупцеві лише після оплати. Однак найчастіше типове рішення доводиться прив'язувати до місцевості, і тут виявляється, що багато треба переробляти.

Щоб не допустити помилок при виборі проекту, пішовши на поводу у емоцій, варто дотримуватися технології, яку дотримуються архітектори. Отриманий документ повинен включати «Архітектурний розділ» (АР), в якому будуть описані загальні дані будинку, накреслені поверхові плани, фасади, розрізи, план покрівлі. Там же має бути інформація про перемички (відомість перемичок), специфікація вікон та дверей, позначені димовентиляційні канали.

У «Конструктивному розділі» (КР) поверхові плани узгоджуються з планом фундаменту(ів), і тут же вказані специфікації елементів фундаменту, кроквяної системи, перекриттів, конструкції бетонної чаші басейну (якщо є), деталі та вузли, а також інформація про конструкцію кроквяної системи.

І найскладніший для проектування – Інженерний розділ (ІР). Він описує внутрішні інженерні мережі, позначаючи, де і як вода та електрика вводяться в будинок. Тут описані всі деталі системи опалення, водопостачання, електропостачання та каналізації. Проект для газу (опалення за його допомогою) складається окремо за допомогою профільних служб. Окремо складаються проекти для слаботочних систем: телевізійної антени, інтернету, охоронних системта системи «Розумний дім».

Кроки до будинку

Перший крок, який має зробити кожен майбутній власник – скласти функціональну схемувдома, визначивши, що має бути. Які функції мають бути у вашому домі? Які зручності? Власне, архітектор насамперед уточнює у замовника цю інформацію. Список питань: які приміщення потрібні, як вони мають бути скомпоновані для зручності мешканців? Яка висота стель? Які зручності хочеться мати у домі?

Другий крок: розібратися в конструкціях індивідуальних будинків, що існують на ринку, і зрозуміти, які параметри будинку будуть для вас важливими, оцінити енергоефективність будинку. Це крок, коли доведеться вивчити, які сучасні рішення пропонуються у цій галузі, не роблячи вибору. Просто підвищити свій кваліфікаційний рівень. Це дуже допоможе ухвалити рішення, про які власник будинку не шкодуватиме, коли вже житиме в цьому будинку.

Третій крок – замовити дослідження геодезії та топографії ділянки (ці дослідження роблять спеціалізовані компанії, і коштує кожне з них близько $2-3 тис.). Ці дослідження взагалі краще зробити перш, ніж приймати рішення про купівлю ділянки: раптом там підземний струмок чи водяна лінза, але як кажуть… Без подібних досліджень краще не приймати рішення про будівництво, інакше будинок може піти тріщинами буквально одразу після будівництва. Буває, що геодезичні властивості ділянки визначають тип фундаменту та навіть технологію будинку.

Четвертий крок: в умовах, коли ви розумієте, що за фундамент у вас можливий і якою має бути вага будинку, вже можна визначатися з технологією, за якою вестиметься будівництво. Приватні будинки можна розділити на категорії, виходячи з матеріалу стін. Фахівці розрізняють такі види: «кам'яні» (стіни – піноблоки, цегла, моноліт, комбіновані матеріали типу «Теплостіна»), дерев'яні (колода, брус, клеєний брус) і каркасні (дерев'яно-каркасний (відомий як канадська технологія), а також такі, що купують в останні роки популярність ЛСТК (легкі сталеві тонкостінні конструкції).

Як радить Сергій Журавльов, керівник проекту «Російський будинок майбутнього», на цьому етапі вже варто зрозуміти, наскільки енергоефективним буде будинок. Експерт рекомендує будувати будинок, виходячи із сьогоднішніх потреб, може, менший за площею, але енергоефективний. Крім того, не заважає передбачити можливість добудови будинку у разі потреби.

П'ятий крок – власне вибір (або створення) індивідуального проекту будинку. На цьому етапі можливі як покупка проекту будинку у виробника (часто такий проект надається разом із конструкціями, що закуповуються, за символічні гроші або безкоштовно). Також можна купити типовий проект будинку у організацій, що проектують.

«Сучасний замовник рахує гроші та замовляє будинки суттєво меншої площі: раніше замовляли проекти площею від 500 та 700 метрів, тепер – 200-300 метрів. Загалом так, для сім'ї із трьох осіб і не потрібний більший будинок», – пояснює Наталія Баскаева, комерційний директор компанії «Домверк», розповідаючи про сучасне дерев'яне житлове будівництво. «Оптимальна площа індивідуального будинку знаходиться у діапазоні від 76 до 120 кв. м», – надає дані свого регіонального дослідження компанія «Міель – Інвестиції у малоповерхове будівництво».

Звертайте особливу увагуна те, які передбачені інженерні системи та як вони закладені у проекті. Переробити, скажімо, повітряне опалення на водяне буде непросто.

Цілком покладатися на рішення архітектора, який проектував типовий будинок, теж не варто: якщо перед ним не стояло завдання зниження енергоємності та зменшення витрат на утримання будинку, то цього не варто чекати від типового рішення. Часто в типових проектах застосовуються не найсвіжіші технології, тому варто в першу чергу з'ясовувати рік розробки документації.

Крок шостий. Розробка робочої документації чи прив'язка наявної документації до місцевості. Доопрацювання типового проекту коштуватиме суму від $30 за кв. м, причому ціна залежатиме від технології будинку: для каркасних буде дешевшим, ніж для брусових або цегляних.

Наявність проекту, типового чи індивідуального, добре тим, що знімає головний біль, які документи подавати до органів місцевої влади для отримання дозволу на будівництво. Крім того, буде повне розуміння того, як улаштовані інженерні системи будинку, який термін гарантій виробника. І складеться більш-менш чітке розуміння того, скільки коштуватиме експлуатація будинку надалі. А судячи з зростаючих цін на послуги ЖКГ, це буде одним із найважливіших факторівЦіноутворення на ринку заміської нерухомості в найближчі 10 років.

На наступній сторінці читайте положення законодавства, які допоможуть захистити ваші права, коли ви вирішите зайнятися будівництвом приватного будинку.

додаток

Містобудівний кодекс, стаття 48, пункт 3.Здійснення підготовки проектної документації не потрібно при будівництві, реконструкції, капітальному ремонті об'єктів індивідуального житлового будівництва (окремо житлових будинків з кількістю поверхів не більше трьох, призначених для проживання однієї сім'ї). Забудовник з власної ініціативи має право забезпечити підготовку проектної документації стосовно об'єктів індивідуального житлового будівництва.

Пункт 4. Види робіт з підготовки проектної документації, що впливають на безпеку об'єктів капітального будівництва, повинні виконуватися лише індивідуальними підприємцями чи юридичними особами, які мають видані саморегулівною організацією свідоцтва про допуск до таких видів робіт. Інші види робіт з підготовки проектної документації можуть виконувати будь-які фізичні або юридичні особи.

Пункт 5. Особами, які здійснюють підготовку проектної документації, можуть бути забудовник або фізична або юридична особа, що залучається на підставі договору забудовником або замовником, відповідні вимогам, передбаченим частиною 4 цієї статті. Договором про підготовку проектної документації може бути передбачене завдання на виконання інженерних вишукувань, забезпечення технічних умов.

Стаття 49. Державна експертиза проектної документації та результатів інженерних вишукувань.

1. Проектна документація об'єктів капітального будівництва та результати інженерних пошуків, що виконуються для підготовки такої проектної документації, підлягають державній експертизі, за винятком випадків, передбачених цією статтею.

Частина 2. Державна експертиза не проводиться щодо проектної документації таких об'єктів капітального будівництва:
1. окремі житлові будинки з кількістю поверхів не більше трьох, призначені для проживання однієї сім'ї (об'єкти індивідуального житлового будівництва);
3. Державна експертиза результатів інженерних досліджень не проводиться у разі, якщо інженерні дослідження виконувались для підготовки проектної документації об'єктів капітального будівництва, зазначених у частині 2 цієї статті, а також у випадку, якщо для будівництва, реконструкції, капітального ремонту не потрібне отримання дозволу на будівництво .
6. Не допускається проведення інших державних експертиз проектної документації, за винятком державної експертизи проектної документації, передбаченої цією статтею.

Містобудівний кодекс Стаття 51. Видача дозволів на будівництво.
1. Дозвіл на будівництво є документом, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки та надає забудовнику право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт, за винятком випадків, передбачених цим Кодексом.

9. З метою будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єкта індивідуального житлового будівництва забудовник направляє до уповноважених на видачу дозволів на будівництво відповідно до частин 4-6 цієї статті федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федераціїабо орган місцевого самоврядування заяву про видачу дозволу на будівництво. До зазначеної заяви додаються наступні документи:
1) правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
2) містобудівний план земельної ділянки;
3) схема планувальної організації земельної ділянки із позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва.

10. Не допускається вимагати інших документів для отримання дозволу на будівництво, за винятком зазначених у частинах 7 та 9 цієї статті документів.

11. Уповноважені на видачу дозволів на будівництво федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування протягом десяти днів з дня отримання заяви про видачу дозволу на будівництво:
1) проводять перевірку наявності документів, що додаються до заяви;
2) проводять перевірку відповідності проектної документації чи схеми планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва вимогам містобудівного плану земельної ділянки, червоним лініям. У разі видачі особі дозволу на відхилення від граничних параметрів дозволеного будівництва реконструкції проводиться перевірка проектної документації або зазначеної схеми планувальної організації земельної ділянки на відповідність вимогам, встановленим у дозволі на відхилення від граничних параметрів дозволеного будівництва, реконструкції;
3) видають дозвіл на будівництво або відмовляють у видачі такого дозволу із зазначенням причин відмови.

14. Відмова у видачі дозволу на будівництво може бути оскаржена забудовником у судовому порядку.

15. Видача дозволу на будівництво здійснюється уповноваженими на видачу дозволу на будівництво федеральним органом виконавчої влади, органом виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації чи органом місцевого самоврядування без стягнення плати.

18. Забудовник протягом десяти днів з дня отримання дозволу на будівництво зобов'язаний безоплатно передати до федерального органу виконавчої влади, органу виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або органу місцевого самоврядування, які видали дозвіл на будівництво, відомості про площу, про висоту та про поверховість запланованого об'єкта капітального. будівництва, про мережі інженерно-технічного забезпечення, один екземпляр копії результатів інженерних пошуків та по одному примірнику копій розділів проектної документації, передбачених пунктами 2, 8-10 частини 12 статті 48 цього Кодексу, або один екземпляр копії схеми планувальної організації земельної ділянки з позначенням місця розміщення об'єкта індивідуального житлового будівництва для розміщення в інформаційній системі забезпечення містобудівної діяльності

19. Дозвіл на будівництво надається на строк, передбачений проектом організації будівництва об'єкта капітального будівництва. Дозвіл на індивідуальне житлове будівництво надається на десять років.

Ще більше корисної інформаціїзі світу нерухомості на нашому

Проект – це пакет документації, що містить відомості про зовнішній вигляд, внутрішнє планування, конструктивних особливостяхта технології зведення будинку. При цьому обсяг та характер інформації, яку надає проект, можуть бути різними.

Ескізний проект– дає загальну концепцію архітектури та загальне креслення майбутньої будівлі. На практиці ескізний проект складається з «картинки» фасаду та плану внутрішніх приміщень із приблизними розмірами. Звичайно, такого документа недостатньо для будівництва та складання кошторису, проте він може стати для будівельної компанії основою для розробки «справжнього» проекту. Деякі використовують ескізний проект як основне, і будівництво зазвичай розтягується на багато років і виливається у непередбачувані фінансові витрати.

Архітектурний розділ- це свого роду база, що дає необхідну інформацію для будівництва будівлі. Тут міститься точна інформація про всі фасади будинку, представлені його розрізи із зазначенням геометричних параметрів поверхів та перекриттів, поверхові плани із зазначенням усіх площ та розмірів приміщень, схема розташування димовентиляційних отворів, характеристики вікон та дверей. Архітектурного розділу достатньо для отримання дозволу на будівництво, здавання та реєстрацію будівлі. Над ним працює архітектор, у ньому він враховує як якісні характеристикимайбутньої будови, наприклад, склад і потреби сім'ї, так і технічні нюанси, наприклад, матеріал будівництва (цегла, піноблоки, каркас, брус і т. д.).

Конструктивний розділскладає інженер-проектувальник. Цей розділ дає технічну інформацію: специфікації матеріалів, розрахунки конструкції фундаментів, стін, перекриттів, покрівлі, деталізовані характеристики та креслення деталей, вузлів та їх з'єднань. Тут же містяться відомості про черговість робіт і технології.

Інженерний розділ– це розрахунок необхідних характеристик для комфортного та безпечного використання систем життєзабезпечення вдома. Сюди входять найнеобхідніші системи, це електропостачання, водопровід та . Також можуть розроблятися і додаткові – слаботочні системи та система управління «Розумний дім».

Іноді обмежуються лише архітектурним розділом, проте досвідчені будівельники визнають, що в цьому випадку обов'язково будуть помилки при зведенні будинку. Конструктивний та інженерний розділи необхідні не тільки для складання точного кошторису, а також для забезпечення надійності конструкцій та довговічності будови, контролю якості будівництва та можливого рішення спірних моментів. У деяких селищах «технічні» розділи проекту необхідні отримання ТУ на підключення до магістральних систем. А якщо ви захочете застрахувати своє «родове гніздо», ці документи знадобляться і страховій компанії.

Чи можна обійтись без професійного проекту?

Якщо йдеться про просте і невелике будівництво, без проекту цілком можна обійтися. Проте «безпроектне» будівництво може стати причиною багатьох серйозних проблем:

- Неправильний розрахунок навантаження на фундамент, стіни та перекриття. Через тріщини або стіни, що покосилися, вже через кілька років будинку може знадобитися дорогий ремонт.

- Перевитрата матеріалів.Відсутність точного технічного розрахунку призводить до того, що стіни або перекриття роблять із товщиною «про запас», що збільшує вартість будівництва.

- Непередбачувані витрати та терміни будівництва. Нефахівцеві прорахувати точну вартість будівництва практично неможливо. Без докладного кошторису не можна підписати договір із серйозною будівельною компанією. До того ж, у процесі «безпроектного» будівництва будинку завжди виникають нюанси та проблеми, які доводиться вирішувати в авральному порядку.

- Проблеми при ремонті.Якщо за кілька років ви захочете перевлаштувати чи відремонтувати свій будинок, доведеться самостійно шукати точки підключення електрики та водопроводу, а також досвідченим шляхом встановлювати, які конструктивні зміни можна внести, а які ні.

Які проекти бувають?

1. Самостійний проект- Зазвичай ескізний проект, який складає сам господар спільно з бригадиром будівельників. Плюсом цього рішення є економічність. Мінуси – можливість технічних помилок, необхідність вирішення різних конструктивних питань уже в процесі будівництва, найчастіше – невідповідність кінцевого результату первісному задуму. Потребує дуже високої кваліфікації та досвіду будівельників.

2. Професійний індивідуальний проект - Рішення найдорожче, але і найефективніше, зрозуміло, якщо роботу проводитиме кваліфікований фахівець. повністю враховує як побажання замовника, і особливості ділянки. Однак складатися такий пакет документів може від кількох тижнів до кількох місяців. Розробляють його кваліфіковані архітектори та інженери, які використовують відповідну термінологію та позначення – а це передбачає і певну кваліфікацію виконроба та бригадира, яким необхідно розбиратися з документом. Якщо ви звернетеся з власним проектом до серйозної будівельної компанії, яка дає гарантію на свою роботу, проект, можливо, доведеться переробляти та прораховувати заново – адже інженерам необхідно переконатися, що у «чужій» проектній документації не допущено конструктивних помилок.

3. Типовий проект –розумний компроміс, що дозволяє побудувати надійний, гарний будинокі при цьому заощадити не лише на проектуванні, а й на стандартизації конструкцій та матеріалів. Готовий проектобходиться набагато дешевше індивідуального і при цьому вже відпрацьований на практиці, великий плюс, що ви можете познайомитися з готовими спорудами. Однак потрібно враховувати, що типовий проект може не враховувати характеристики ландшафту та геології ділянки, наявності (або відсутності) комунікацій, потреб господаря майбутнього будинку. Іноді типовий проект доводиться адаптувати під конкретну ділянку, що можна зробити лише за відповідної кваліфікації.

Якщо ви хочете заощадити не тільки гроші, а й час, рекомендуємо вибрати та замовити – готова будова з'явиться на вашій ділянці лише через 3–4 місяці.

Насамкінець зауважимо, що якщо невеликий будиночок ще можна звести самостійно, то братися за складне багатомільйонне будівництво без попереднього проекту – щонайменше недалекоглядно. Адже заощадити на проекті вдасться не більше 1–1,5 % вартості будинку, тоді як похибки у будівництві та конструкційні прорахунки коштуватимуть набагато дорожче.